未来5年要趁早买房还是尽快卖房? 楼市4大趋势给出了答案

在过去20年时间里，我国房价并没有出现大幅度下跌的案例，即使中间市场有所低迷，但不得不说在投资性群体、调控加码的助推下，市场预期总能触底反弹。对此无数个案例都在佐证一个道理，那就是买涨不买跌的思维主导着市场走向。

其次随着城市群的吸虹效应，热点城市的市场总是呈现供不应求的趋势，就算是棚改破旧小还是小产权房，都有一部分人愿意接盘。由此可见，以商品房为市场体系的预期由供需关系来主导，非正常体系则由投资性预期来主导。

至于为何要强调这一点?就是想让大家明白，房价的上涨是市场经济的基本趋势，毕竟在人力、建筑、家居等直接成本上涨前提下，房价并不太可能反其道而行之，其中地价才是重中之重。

其次高房价的衡量标准在于和当地消费水平的差距，例如月收入3000元的小县城，平均房价却高达每平方米一万元，在某种程度上来讲，这并不会刺激市场内需，相反会导致本地居民外流。原因很简单，在没有房子的基础上，所谓的城市归属感就是一句空话，这也就是为什么每年的返乡置业如此火热的原因?有房子才有家，有家庭才会有基本消费。

介于当下特殊的背景，我们不禁思考一个问题，那就是5年内，到底是“尽快卖房”还是“抓紧买房”?这个讨论话题的言外之意就是5年内，房价走向到底如何?

首先我们得明白一个道理，那就是房价并不是不可能下降。数据显示，和2017年房价最高点相比较，2020年超10个城市房价跌幅超过10%，例如青岛、郑州、廊坊，甚至抛开一些强二线城市，剩下的城市都在苦于去库存，无论是新房市场还是二手房市场，市面上卖房压力接踵而至。

与此同时4月主要城市成交面积环比下降3.44%，超6城市环比有不同程度下降，同比则上升48.23%，最直观感受就是市场购房意愿直线下滑。

基于以上底层逻辑，我们再来衡量市场层面因素，供需关系发生逆转的背后，消费规模的上涨乏力使得以往高房价模式难以支撑。至于将这类方向细化，无非就是2点：一是人口规模迎来拐点，短期内看我国购房主力年龄层在29—45岁，而这一类人早已过了顶峰。

其次从第七次人口普查数据得知，60岁及以上人口为26402万人，占18.70%，也就是说我国老龄化社会即将来临，长期来看，就算我国全面放开二胎政策，依然无法阻挡新出生人口率下降的趋势。仅从这赤裸裸的数据来看，人口红利热潮的褪去使得最真实的楼市浮出水面。

而在另一边近些年的政策底线超出我们的预期，例如在面对部分城市局部火热趋势，住建部负责人亲自奔赴多地主导房地产市场运行状况，这就说明调控的红线就是禁止打破现状。其次本轮调控的政策压力来源有新举措施，例如土地集中化出让制度、住房贷款占比明确上限。

你以为这些都是说说而已，但实际上一些直白数据会让你认清自我，例如截止5月份，银保监会共对银行及部分负责人开出24张涉及房地产领域的违规罚单，总金额超2亿元。从这一系列监管部门的动向来看，本轮调控不仅仅是量化，更多的是创新措施，覆盖一些潜在因素。

总的来说，5年时间不长不短，虽说影响不到楼市长期发展，但不得不承认有一些东西将成为现实，例如房产税的落地、取消预售制、落户限制取消等，抛开仅有的热门一二线城市，其他城市更多的是尽快卖房。

事实上对于这一点，不少经济学家给出答案，建议大家首先考虑变现周期，按照现有限购限售政策，3年内成功套现几率很小，也就说你必须持房3年，请问你的金融杠杆能撑住吗?其次房价能不能涨的对立面就是房子好不好卖，多去中介、售楼处走走、眼见为实，你会发现很多真实信息，市场存在幸存者偏差，有些东西只可参考，不能照搬。